Wspólnota mieszkaniowa – kontakty z nią to dla wielu z nas powszedniość. Jej działania bezpośrednio, a często także pośrednio wpływają na nasze codzienne życie. Koszty zarządu, utrzymanie wspólnoty czy kontakty z innymi osobami prawnymi i fizycznymi to tylko niektóre aspekty działalności wspólnot. Jako członkowie wspólnoty mieszkaniowej mamy decydujący wpływ na sposób i kierunki jej działalności – m.in. poprzez podejmowanie uchwał.

Co jednak w sytuacji, gdy dana uchwała okazuje się niekorzystna dla wspólnoty lub części jej członków – czy możliwym jest „wycofanie” swojego głosu poparcia udzielonego w czasie procedowania danej uchwały?

Jako pierwszą, kluczową kwestię, należy przytoczyć treść art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ustęp pierwszy wskazuje, iż uchwały właścicieli lokali mogą być podejmowane trojako: poprzez głosowanie na zebraniu, zbieranie indywidualnych głosów przez zarząd oraz w trybie „mieszanym” – część głosów zostaje zebrana indywidualnie, a część podczas głosowania na zebraniu. Dalej w treści art. 23 wskazano, iż uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Istotną informacją jest też to, że o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Dodatkowo wskazać należy, że wobec uchwały organu kolegialnego osoby prawnej (a tak należy kwalifikować uchwałę wspólnoty mieszkaniowej) przeważa pogląd, iż uchwała taka jest szczególnym rodzajem czynności prawnej, jeżeli jej celem jest wywołanie skutków prawnych. (por. wyrok SN z 15 października 2002, sygnatura akt: II CKN 1479/00)

Co w sytuacji, gdy część właścicieli lokali głosująca za podjęciem uchwały zadecyduje o „wycofaniu” swojego głosu? Czy takie działanie jest w ogóle możliwe?

Podstawowym dla odpowiedzi na wyżej postawione pytania będzie przytoczenie treści art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wynika z niej, iż w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Oznacza to, iż do naszych rozważań zastosowanie znajdą przepisy dotyczące oświadczeń woli.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone m.in. wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 19 października 2012 r. o sygnaturze V ACa 437/12.

W ocenie Sądu oddanie głosu za uchwałą jest oświadczeniem woli, z którym prawo wiąże określone skutki prawne. Nieskuteczne jest więc „wycofanie” głosu, czy poparcia. Uchylenie się od skutków tak wyrażonego oświadczenia woli możliwe jest jedynie w oparciu o przepisy o wadach oświadczeń woli.

Oddany głos w każdym przypadku należy traktować jako oświadczenie woli złożone w dowolny, ale możliwy do zidentyfikowania i sprawdzenia sposób. Warunkuje to konieczność zastosowania kodeksowego rygoru uchylenia się od złożonego oświadczenia woli. Chodzi zatem o uchylenie się m.in. w związku z groźbą, podstępem oraz błędem.

Błąd w znaczeniu wady oświadczenia woli jest określany jako błąd postrzegania, czyli niezgodne z rzeczywistością wyobrażenie o treści czynności prawnej. Chodzi zarówno o podstawę faktyczną, jak i prawną, przy uwzględnieniu tego, że gdyby składający oświadczenie znał treść rzeczywistą, nie złożyłby tego oświadczenia.

Nie chodzi o motywacje podejmowanej czynności. Błędy co do przewidywania i wnioskowania nie stanowią przesłanki do uchylenia się od skutków oświadczenia woli. Jeżeli osoba należąca do wspólnoty mieszkaniowej zwyczajnie zmieni zdanie i będzie chciała wycofać się ze swojego stanowiska, to nie znajdzie ona ku temu podstawy prawnej.

W jednym z wyroków Sądu Apelacyjnego w Gdańsku (sygnatura V ACa 131/15) czytamy, że możliwość uchylenia się od skutków prawnych oświadczeń woli zachodzi wtedy, gdy dotyczy okoliczności faktycznych bądź okoliczności prawnych, przy czym zawsze musi to być błąd istotny i odnoszący się do treści oświadczenia woli. Nie ma znaczenia błąd odnoszący się tylko do pobudki (motywu) czynności prawnej.

Wobec tego jeżeli w trakcie oddawania głosów nie wystąpiły żadne szczególne okoliczności, to stanowisko zajęte przez mieszkańców jest w pełni wiążące, a uchwała podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów zapadnie z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości.

Podsumowując powyższe rozważania – w świetle aktualnego brzmienia przepisów oraz dorobku orzeczniczego sądów „cofnięcie” poparcia dla uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest możliwe tylko w przypadku wystąpienia wad oświadczenia woli, które to wady są opisane w Kodeksie cywilnym.